中国证券网讯 中航地产(000043,股吧)7月20日晚间发布重大资产重组停牌公告称，经确认，此次筹划的公司向保利集团或其下属企业出售资产事项不构成公司的关联交易，但构成公司的重大资产重组，交易主要涉及公司的房地产开发业务，具体标的资产待进一步明确。鉴于目前该事项尚存在不确定性，根据有关规定，经公司申请，公司股票自7月21日开市时起继续停牌。

此前，因中国航空工业集团公司与中国保利集团公司筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，其中可能涉及公司的业务资产，且方案存在较大不确定性，中航地产股票已于7月7日起停牌至今。

保利地产的全资子公司以20.3亿元收购中航地产的地产业务。

12月5日晚间，中航地产（000043）与保利地产（600048）双双发布公告，明确中航地产注入保利地产的内容以及金额。根据公告内容，保利地产将以20.3亿元的价格为公司注入9个房地产项目，总建筑面积331万平方米。

此前，在国务院国资委公司推动下，保利地产母公司中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）与中国航空工业集团公司（以下简称“中航工业”）签署了地产业务整合协议，将会接受中航工业名下的全部地产业务，业务转让按照“成熟一批交易一批”的原则进行。

2016年12月2日，公司与中航地产及其下属企业共同签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议的补充协议》，最终明确分别由公司指定的全资子公司广州金地房地产开发有限公司收购中航地产直接持有的成都航逸科技有限公司100.00%股权等7家公司（详见下表）；由全资子公司保利（江西）房地产开发有限公司收购中航地产全资子公司江西中航地产有限责任公司持有的南昌中航国际广场二期项目。

10月10日披露的原方案中贵阳中航地产70%股权、惠东康宏发展51%股权的其他股东尚未书面放弃优先购买权，两公司被剔除，最终交易价由23.23亿元降至20.3亿元。公告显示，8家项目公司共拥有9个房地产项目从项目位置来看，注入的房地产项目主要位于江西、四川成都，另外还有一个项目位于江苏昆山，其中大部分土地性质为住宅。项目总占地面积169.27万平方米，总建筑面积331.02万平方米，除去已经签约的116.1万平方米，尚有215万平方米。

中航地产表示，交易完成后，中航地产将剥离地产开发业务，聚焦物业资产管理业务，2016年前7个月的亏损额由2942万元缩至501万元。而在此次交易前，中航地产的主营业务是房地产开发业务和物业管理业务。

中航工业与保利集团的地产业务整合至今已经过去5个月。7月6日晚间，中航地产和保利地产双双发布停牌公告，在停牌了三个月之后，双方的地产业务整合才有了进展。

根据中航地产2016年半年度报告显示，公司上半年营业收入27.15亿元，较上年同期增长68.3%；归属上市公司股东的净利润约为336.22万元，相比去年同期增长103.02%。其中，房地产开发业务共实现营收约16.21亿元，较上年同期增加8.69亿元，增长115.42%，占公司营业收入的59.73%。

保利地产2016年半年报数据显示，截至6月30日，公司半年签约金额首次突破千亿大关。报告期内，公司总资产已经达到4300多亿元，净资产近1000亿，公司实现签约金额1106.25亿元，同比增长45.48%；实现签约面积821.84万平方米，同比增长40.55%。其中，6月份，公司实现签约金额270亿元，实现认购金额271亿元，均创单月新高，估计全年将超过2000亿元大关。

截至2015年底，保利地产拥有在建、拟建房地产项目270个，待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中一、二线城市占比约为74%。

利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。

地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。

置出部分地产开发资产,聚焦物业资管业务。16年下半年完成重大资产重组,主营业务集中至物业资管业务,顺利完成战略转型升级。地产开发资产出让所获现金全数支持转型,保证充足的流动性。未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务,延续对机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务,预期在集团支持下,有望较快实现转型目标。

物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。

商业地产初具规模,探索轻资产模式。集中打造“九方购物中心”核心品牌,自2011年累计已有6家购物中心开业运营,总营业面积超过68 万方。与赣州巨亿广场签订管理输出服务协议,尝试管理输出的轻资产运营模式。

最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。

风险提示:出售房地产业务资产致短期业绩波动;转型物业资管业务未达预期。

上一篇：军工概念股龙头股票有哪些(军工概念股)

下一篇：云计算 概念股(云计算概念股板块)