万科A(000002)~领先的城乡建设与生活服务商龙头股

经过30年的发展，已成为国内领先的房企龙头，业务聚焦中国最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。万科荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第160位，已连续6年上榜。坚持提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。在住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，业务版图进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假行业领域。

一、《关于长安万科广场发起设立类REITs相关关联交易事项的议案》。

在政策鼓励开展资产证券化运作的大背景下，长安类REITs项目将有利于公司盘活及提升公司自持商用物业的周转效率，打造可持续的商业地产业务模式。

二、万物云于香港联交所主板上市

2022年9月万物云在香港联交所主板上市，万物云H股股份亦将于香港联交所主板开始买卖，股票中文简称为“万物云”，股票代码为“2602”。共发行11.67亿H股，持有万物云6.6亿股，占总股本的56.6%。

三、房地产开发

万科A在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌等20个城市位列第一。

四、预计2022年营收4500亿，净利润230亿，毛利率20%，每股收益2元。

预估值PE为:16~23元

3月30日，万科发布了2022年报，销售额大跌高达33.58%。

而且销售严重分化，万科上海区域的销售额占比为32.7%，南方区域和北京区域，销售额占比分别是24.9%、13.7%。

现在问题是万科2022年销售贡献大头的上海楼市，今年热度暴跌。人口方面，上海2022年出现了人口负增长情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。

因为现在的年轻人可选择城市很多，很多不愿意去一线卷。从上海去成都、武汉、杭州、南京、厦门等二线城市城市的人很多，导致上海楼市刚需减少。

从成交看，今年3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行，可见未来上海楼市也不容乐观。

值得一提的是:万科北京区域的权益净利润，收入687.86亿元，权益净亏损为2.55亿元，拖了后腿。从房企数据也可以看出侧面看出北京楼市热度有多低。

再从年报看利润，利润方面万科也有所减少，2022 年万科房地产业务毛利率19.78%，同比下降 1.96%。净利润率连续 4 年下滑，2022 年万科的净利润为 375.51 亿元，净利下降 0.96%。

值得一提的是，这还是大幅减员增效后的结果，截至 2022 年底，万科的员工人数 13.18 万人，和 2021 年相比少了 高达7677 人。

客观的说，这和口罩事件和大环境有一定关系。2022年在房地产市场下行压力下，房企规模普遍缩水，销售低迷。据第三方研究机构统计，百强房企累计销售金额同比降低41.6%。

再从经营看，万科现在十分保守，2022年万科全年权益地价总金额约为496.4亿元，与此前几年拿地金额有较大差距。

虽然万科除地产外还进行其它业务，但有些业务并不理想。

万科的“其他业务”也就是万科养猪业务、联合营公司收入的运营、品牌管理等业务。年报显示毛利率下降高达40.2%。

此外，3月28日万物云披露的2022年年报数据显示:公司归属股东净利润15.1亿元，同比减少9.42%；年内利润为15.86亿元，同比下降7.5%。

众所周知，风险与利润成正比，投资就是投未来，企业未来的成长带动股价上涨。从这一点看万科股票走势和基本面完全一致，万科的股票k线，从近期高点20.63一路下跌......

不过客观的说万科贵为地产龙头，经营稳健还是可圈可点的，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，远比负债1.9万亿的恒大好上不少。

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