行业探索：独家/单边联卖。

独家委托到底合不合法？单边代理和独家委托有什么区别？中介联卖又是什么意思？如果你连这些都不知道，还怎么驾驭中介这个行业。今天用一条视频来讲清楚。

什么是独家委托？比如业主委托一家中介，协议约定只能在这一家公司售卖，它有排他性，一旦这家公司是城市头部就会涉嫌垄断，所以贝壳链家为了规避法律风险弱化了独家业务。而很多中小中介仍然以独家作为主要打法，跟垄断就不沾边了。但是即便约定了独家售卖期，业主有随时撤销委托的权利，这就是很多独家委托被撬边的原因。不过委托期间，中介方所花费的房屋美化包装推广所产生的实际费用是可以要求补偿的。

什么是单代理？我国普遍的经纪模式是居间，居其中间而一手托两家一般会以促进成交为主要目的。业内的专用词叫：除弱扶强，捡软柿子捏。就像现在普遍都在跟业主砍价，因为这样才可以快速的成交。居间模式从业者往往被称为中介。

而代理模式的从业者往往不认为自己是中介，因为代理人只为一方服务。就像是代理律师永远只为一方辩护。这种单边代理被认为是更加先进的作业模式。典型的单边代理也是独家代理，跟前面所说的独家只能在一家公司售卖是完全不同的。代理人普遍要与同行业进行合作，找到相应的买家或者是卖家，双方代理人分别代表着各方利益来进行洽谈磋商。

我们常说美国的单边代理是非常成熟的，它是基于一个联卖系统MLS和一套完善的规则，执业经纪人可以迅速的找到对方代理人发起合作。国内有没有这样的单边代理？那深圳就是，第一个吃螃蟹的城市官方搭建了协作平台，强制要求全行业转为单边代理。一笔交易必须由买方代理和卖方代理两方来完成。

可惜的是近两年推行的并不顺利，也许是想法太超前了。上海也有很多的所谓的单边代理，比如买方代理，帮助客户全城选房，卖方代理帮助业主营销推广。但绕不过去的都是与居间中介合作是一种杂交模式，暴露了很多的问题，我把它称为类单边模式。

什么是联卖？其本质是经纪人之间的联合销售来增加匹配效率。落到系统上有两个典型：MLS和ACN。MLS是全行业的联卖，ACN是贝壳体系内的联卖，ACN是基于单边模式设计，ACN是基于居间模式更加符合中国国情。

最近，上海启动的联卖系统又是什么？从开放性这个角度更像是MLS，鼓励所有同行之间开展合作。比如一家门店发布可合作的房源，而另一家门店发布客户求购线索，通过系统自动匹配双方都看不到对方的客户信息。所有的联系都是由经纪人之间来完成。

在当下市场同行合作能够增加成交效率，尤其是跨区合作以往都是求助于各种行业群，搜索和配对的效率是相对低下的。而联卖系统可以让协作更加高效。平台不抽佣，经纪人之间的分佣形式可以自行约定。但是在受众上，国内有类单边代理人，传统经纪人有个体工作室，也有规模化的公司。完全不同于美国MLS的使用场景，所以联卖也是两不像的。

不过我的期待是它不用去像谁，只要它符合市场的趋势，能为从业者提供价值就是有意义的。它有几个完全不同于大家想象的地方。

·第一是房源量不大。它的定位不是海量的房源库，可以理解它是小而美的，里面只有可联卖的房源或客源比较干净、纯粹。如果想要堆量，上海惯用的对盘方式就能解决。但我认为最宝贵的并非信息本身，而是信息背后经纪人和客户建立的信赖关系。如果每一次对接的都是能跟客户深度链接的经纪人，这样的合作才是高效的。

·第二是鼓励企业入驻。经常有人说以后一定是独立经纪人的时代，我觉得这句话是不负责任的。它忽略了房产交易存在的风险，管理体系还不够完善，从业人员的专业素养也有待提高，个人和公司比较起来谁更加具备为消费者兜底的能力？所以我鼓励企业进驻，企业方可以查看运营数据，至于什么飞单飞客违背公序良俗的事，我们是坚决反对。

·第三、坚持中介价值。联卖推出以后也会遇到业主询问是不是来我们这里卖房就不用付费了，会坚定不移的告诉他应该委托中介。最好是委托专业靠谱的中介。外行人都说中介行业存在一堆问题，实际上他们对于信息匹配、谈判磋商、顾问咨询上有着不可替代的价值，而且中介服务不应该廉价，更不可能被取缔。

这一年许多的流量博主打着免中介费去中介的旗号的确博取了流量，但这是不可能长久的，所以这个平台的定位就是支持中介，服务中兼顾能中介，这是它的立命之本。

·第四、行业多样性。这是从生态的角度防止行业垄断。北京一家独大(第一名)市占就到了50%。你觉得这对于消费者、对于行业是好事还是坏事？贝壳内部店东都有这样的说法，他们希望其他方能够争气一点，这样才能够起到制衡的作用，否则平台必定会为所欲为，让店东们也是苦不堪言。

其实联卖根本没有对标大平台的想法，只是希望给行业多一个选择，这么一个简单的定位。所以当大家根本不知道它是什么的时候，还是有人选择信任我们。这里要感谢首批参与联卖的伙伴，也感谢许多有志之士提出的宝贵意见。我知道它还很小，还有很多待解决的问题，我们以探索的心态去积极尝试。会有哪些同路人呢？有兴趣的话你也预约一下吧，关注我，带你看清这个行业。

假如一个股票，最新价（最近一笔成交的价格）是10.00元。但是，你只愿意出9.90元的价格去买，那么要想买入，可以先把单子以9.90元的价格先委托在那里，排队。

你愿意9.90买入，会有其他人愿意以其它价格买入，比如9.93或者9.94、或者9.95等等。那么，这些单子都委托在那里的时候，会按照价格，从高到低的顺序排列。所有排队的委托中，价格最高的，排在最上面，是“买一”，价格第二高的，是“买二”，价格第三高的，是“买三”，以此类推……

卖出时，原理一样，只是，会按照价格从低到高排序，价格最低的，是“卖一”、价格第二低的，是“卖二”，以此类推……

上面的图，就很明显的看到了“买一”是9.95，“卖一”是10.00。图中，咱们可以看到买入方和卖出方各5个档位的委托。这个叫做“五档行情”，如果能看到各10个档位的委托，叫做“十档行情”。

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