大家好，我是小米，今天聊一聊个人出租房屋都需要交哪些税。

一、房屋租赁的定义

房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人居住，或提供给他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。

二、房屋租赁的相关法律法规

《中华人民共和国民法典》中涉及房屋租赁有如下规定：

第七百零六条：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

第七百零七条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百零九条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

三、增值税

住房按照5%征收率减按1.5%计算，其他房屋按照5%计算。

税务总局明确，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金（包括预收款）形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过小规模纳税人免税月销售额标准的，可享受小规模纳税人免税政策。为确保纳税人充分享受政策，延续此前已出台政策的相关口径，小规模纳税人免税月销售额标准调整为10万元以后，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，同样可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过10万元的，可以享受免征增值税政策。

政策依据：《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税等征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2022年第6号）。

四、城市维护建设税

城市维护建设税按照纳税人所在地区的不同执行不同的税率，其中：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

个人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

政策依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）。

五、教育费附加

教育费附加按照增值税的3%征收。

自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加（包括个体一般纳税人）。

政策依据：中华人民共和国国务院令第448号，《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知 》（财税[2016]12号），《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）。

六、地方教育附加

地方教育附加按照增值税的2%征收。

自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征地方教育附加（包括个体一般纳税人）。

政策依据：《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（ 财综[2010]98号），《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知 》（财税[2016]12号），《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）。

七、房产税

1、基本税率

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》。

2、个人出租住房税率

自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税(注：依据苏政办发[2006]136号文件，江苏省对个人出租房屋的各项税费按照5%进行综合征收，房产税包含在内);对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

政策依据：《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)

3、江苏省特殊税率

江苏私房出租综合征收率5%。对个人(含外籍个人、华侨和港、澳、台人员)在本省范围内出租房屋应缴纳的包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税等税费在内的各种税收的征收管理作出了特别规定。对租金收入申报属实，能提供真实有效的房屋租赁合同、协议或收费依据的，以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。

政策依据：《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》(苏政办发[2006]136号)

4、地下建筑出租的房产税问题

凡在房产税征收范畴内的具备房屋功能的地下建筑，包含与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功效的地下建筑是指有屋面和维护结构，可以遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场合。

出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

政策依据：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)。

5、业主共有的经营性房产出租的房产税问题

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

政策依据：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)。

八、城镇土地使用税

1、住房

个人出租住房，免征城镇土地使用税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）。

2、其他房屋

计算公式：城镇土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积。减半征收。

土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。省、自治区、直辖市人民政府，在规定的税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。

政策依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）。

九、印花税

1、住房

对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）。

2、其他房屋

税目财产租赁合同，由立合同人按租赁金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。

印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001，2019年1月1日起减半征收。

政策依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》，《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2022年第3号）。

十、个人所得税

个人出租房屋按财产租赁所得计算缴纳个人所得税。

1、定义

财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

2、税率

适用比例税率，税率为百分之二十。

3、应纳税所得额

财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。每次收入不超过四千元，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

4、扣除事项

个人出租房屋取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费；

（2）向出租方支付的租金；

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；

（4）税法规定的费用扣除标准。

包括房屋租赁在内，计算财产租赁所得允许扣除的税费指出租财产过程中实际缴纳的可依法扣除的税费。

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