在中国的股票市场中，有一个神秘的群体，他们能控制股票的涨跌，甚至左右市场的走势。股民四处打探的是他们的消息，唯其马首是瞻，他们就是俗称的股市庄家。

他们是怎样相中一家上市公司的？数亿资金怎样操作才能得心应手？又是如何全身而退？为什么偏远山区的股票几乎无一例外地被炒作，记者通过各种渠道结识了其中的一位坐庄者，并通过他了解到一些关于股市庄家的秘闻，虽然在业内人士看来，有些不过是公开的秘密，但已足令一般投资者触目惊心。

　　《金周刊》：那你估计呢？是不是对炒作收益按比例分成？

净利润指标的经营分析

首先，三费管理中的销售费用、管理费用一般根据销售额的一定比例计提，进行费用控制，部分房企采用费用包干制控制，考虑到不同地区价格因素的差异，将费用的计提比例与销售均价进行负向挂钩。这样既能保证不同地区不会因为销售均价的差异导致费用的绝对值偏差过大，又能保证去化量所需的资金支持。

其次，税金的控制逻辑主要是税务筹划，比如营改增后，提高进项税抵扣比例，严格进行“清算前、清算时、清算后”土地增值税测算以预防“跳点”，并进行合理的成本分摊。

净现值NPV指标的经营分析

内部收益率IRR指标的经营分析

内部收益率分为三类：第一类是项目全投资IRR，此类不考虑资金成本，就是整个项目通盘考虑年收益率是多少；第二类是自有资金IRR，此类要考虑借债、考虑贷款、考虑资金成本和融资成本；第三类是股东资本金IRR，这是三个IRR中最小的，因为都是股东自己的钱，这部分钱是投入的最早、回报的最晚。只有当自有资金IRR＞项目全投资IRR的时候，借钱投资，财务杠杆才会发生作用，否则，就是亏本的。

内部收益率指标的经营分析逻辑，概括起来就是两项原则，四项措施。两项原则分别为：第一，提高每年收入，降低每年成本；第二，将收入提前支取，成本延后支付。四项措施则为快收、慢支、多收、少支，具体如下：

首先，多个投资方案比较的时候，不能只是依靠IRR来决策，需要结合规模指标、净现值、利润额一起来看。单个项目多个阶段可以只用IRR进行比较分析。

其次，并不是所有类型的项目都需要关注IRR。对项目全周期投资的技术经济指标评价的过程中，还要结合集团对项目的战略定位进行综合评价。

现金回正周期指标的经营分析

首先，地货比是影响现金流回正的首要因素。地价越高，资金峰值越高，需要的回款越多，现金流回正越慢。房企要提高土地的转化率，拿地规模不宜太大，防止资金大规模沉淀，走现金流的模式，要求能急速开盘。

其次，首开推货量、首开产品、首开去化率是过程策略控制关键。1）首开推货量要求实现现金流回正的货量比率（首开推货量比率×去化率）>资金峰值比例，或者做到覆盖80%的土地款；2）首开产品尽可能以现金流型产品为主，同时严控开发周期；3）把握好首开去化率，严格控制存销比，保持1.1：1.0左右，最大两个月持续加推供货节奏，避免首开供销比过大，从而加大资金峰值、延迟现金流回正。

最后，慢成本支付降低资金峰值，加快现金流回正。如进行精装修，对于现金流项目来讲，精装修能够有效提升售价，由于精装成本均为后期支付，即累计回款比例增加但累计投资比例降低，现金流回正加快。

净资产收益率指标的经营逻辑

自有资金回报率ROI指标的经营分析

自有资金杠杆体现的是前端融资杠杆的使用。自有资金使用周期长短，由两个方面决定。其一，是融资规模的大小，若融资规模大于土地款和前期资金投入，则其融资进入后实则自有资金即回正，若小于则需要叠加项目首开销售的周期长短、规模大小和前期回款的及时性；其二，则是项目全周期的经营优劣，其需要保障的是项目经营现金流净流量尽快回正且能保证融资的按时还款，后续不再需要自有资金的投入。因此，这也是当前大运营体系和跟投机制强调含融资现金流正值周期和经营性现金流正值周期两大指标的缘故。

首先，提高房地比。加强投资研究工作，通过分析比较，寻找出相对安全的三四线城市，以及房地比较友好的一二线城市。此外，尽量选择金融机构认可的城市，选择投资高房地比项目。

其次，提高自有资金杠杆。招拍挂类项目可以积极寻找金主，并购类项目使用融资组合减少自有资金投入。

最后，降低自有资金占用时间。其原则为“付钱使劲往后拖 收钱拼命往前提”，具体分五步走：提前售、优化工期，早开盘；首期推货量要充足，保转正；前置融资组合方案，快放款；预售资金丌受监管，促回款；能分期付款则分期，缓支付。

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